Friday, August 05, 2011

αγορά σπιτιού...συμβουλές και ιδέες Part 3 (συνεργάτες)

In the previous episode
Είδαμε τι θα πρέπει να προσέξουμε σαν γενικές αρχές σε θέματα δανείου αλλά και της αρχικής μας συμφωνίας (aka αρραβώνας). Μπορείτε να τα βρείτε εδώ (Part 2). Επίσης για όσους θέλουν να πάρουν τα πράγματα απο την αρχή να θυμίσω ότι έχουμε και μέρος πρώτο εδώ
Μου κάνει φοβερή εντύπωση ότι αρκετοί διάβασαν το post (ακόμα και μερικοί που δεν περίμενα) πράγμα που σημαίνει ότι υπάρχει ένα..ενδιαφέρον χωμένο σε πολλούς. Χαίρομαι που έστω σε γενικά πλαίσια δίνω μια βοήθεια. Ελπίζω να μην είμαι κουραστικός!
Λοιπόν υποθέτω ότι από την περασμένη φορά έχουμε καταφέρει να πάρουμε την προ-έγκριση για το δάνειο μας (σημαντική κίνηση) και παράλληλα έχουμε κάνει το προσύμφωνο με τον ιδιοκτήτη. Έχουμε δρόμο ακόμα αλλά σήμερα θα προχωρήσουμε στην μεγάλη και τελειωτική κίνηση την αγορά.

Δικηγόρος - ο σύμμαχος σου

Ο ιδιοκτήτης αφού υπογράψουμε το προσύμφωνο θα πρέπει να μας δώσει όλα τα σχετικά χαρτιά του σπιτιού (τίτλους, στοιχεία, σχέδια) έτσι ώστε εμείς να τα μοιράσουμε στους κατάλληλους ανθρώπους και να γίνουν οι απαραίτητοι έλεγχοι. Σε αυτή την ενότητα θα πούμε λίγα λόγια για την σημαντικότητα του δικηγόρου. Είναι ο άνθρωπος που απο εδώ και πέρα θα πάρει μεγάλο μέρος της σημαντικής δουλειάς και θα πρέπει να την κάνει τέλεια. Πρόσεξε αν είσαι σαν και μένα - δεν πρόκειται να έχεις πολλές φορές την ευκαιρία να αγοράσεις σπίτι και να επενδύσεις τόσα λεφτά- δεν έχει μεγάλα περιθώρια να ρισκάρει οτιδήποτε σε αυτή την διαδικασία - θα πρέπει να βεβαιωθείς ότι αυτό που παίρνεις είναι νόμιμο, είναι σωστό (αυτό θα το δει και κάποιος άλλος σύμμαχος σου- ο μηχανικός) , ο ιδιοκτήτης δεν είναι απατεώνας, το διαμέρισμα ή σπίτι δεν έχει περιέλθει στην κατοχή του μέσα απο παράξενους μηχανισμούς και άλλα πολλά!

Ο δικηγόρος λοιπόν πρέπει να είναι άνθρωπος εμπιστοσύνης σου αν γίνεται και σημαντικό ΝΑ ΕΧΕΙ ΕΜΠΕΙΡΙΑ στην διαδικασία. Δεν θέλω να θίξω κανένα ούτε να μειώσω κανέναν αλλά ακόμα και δεν έχεις κάποιον δικό σου προσπάθησε να βρεις έναν επαγγελματία που έχει κάνει αυτή την διαδικασία αρκετές φορές. Από την άλλη - να προσέξεις ιδιαίτερα αν ο φίλος σου δικηγόρος ή συγγενής δεν έχει εμπειρία - μην του δώσεις την δουλειά απλά γιατί είναι καλό παιδί ή  τον συμπαθείς. Θα δώσεις αρκετά λεφτά και θα χρεωθείς αντίστοιχα και δεν θες να δεις τον εαυτό σου μετά από 1-2 μήνες της αγοράς να τρέχει σε δικαστήρια για να προσπαθεί να διεκδικήσει  τα αυτονόητα. Άρα πάμε ξανά - για να το καταλάβουμε- ΠΡΟΣΟΧΗ θέλουμε δικηγόρο που να το έχει ξανακάνει και να δει κάθε λεπτομέρεια.

Στην δική μου περίπτωση επέλεξα έναν από τους καλύτερους μου φίλους - οποίος είχε κάνει αρκετά τέτοια συμβόλαια και ήξερε την διαδικασία. Επίσης επειδή ήταν φίλος μου - ένιωθα και ένα αίσθημα ασφάλειας ότι θα δουλέψει με ζήλο για το δικό μου καλό και πράγματι έτσι έγινε. Αν θέλει κανείς δικηγόρο μπορώ να σας τον προτείνω- email me.

Όπως θα λέω απο εδώ και πέρα- ο δικηγόρος σου δεν θα πρέπει να βαριέται σε αυτή την φάση γιατί είναι ο αντιπρόσωπος σου - θα πρέπει να αναλύσει ακόμα και την πιο ηλίθια λεπτομέρεια μέσα στον χαμό από χαρτιά και νομικές διαδικασίες και να σου βρει μέχρι και τα ορθογραφικά στα συμβόλαια (ναι μέχρι και το ορθογραφικό θα πρέπει να το σημειώνει).
Ο δικηγόρος λοιπόν θα πρέπει να κάνει μια ή παραπάνω βόλτες στο υποθηκοφυλακείο (αφού του έχεις δώσει τα χαρτιά που έχεις στην κατοχή σου από τον πωλητή) και να δει αν το σπίτι που πας να αγοράσεις είναι καθαρό - δεν έχει πάνω του βάρη ή δεν είναι ήδη υποθήκη για χρωστούμενα άλλων! Επίσης καλό θα ήταν (πχ εμένα το έκανε) να τσεκάρει γενικά και την κατάσταση του πωλητή - να ψάξει να δει τι κινήσεις έχει κάνει τα τελευταία χρόνια, τι έχει στην κατοχή του τώρα, τι έχει δώσει μέχρι τώρα αλλά και τι κρατάει για την ώρα. Αυτό σου δίνει και μια εικόνα - έλεγχο για το άνθρωπο - εταιρία στον οποίο αγοράζεις. Το λέω ξανά οι έλεγχοι αυτοί δεν θα πρέπει να γίνουν τυπικά - θα πρέπει να πάει ο δικηγόρος και μετά να σου πει - είδα το σπίτι είναι καθαρό, είδα τον πωλητή είναι σε αυτή την κατάσταση. Αν δεν σας πει να ρωτάτε (σε περίπτωση που έχετε πάει σε κάποιον άγνωστο).

Μόλις έχει ολοκληρώσει τους αρχικούς ελέγχους - τότε μπορείτε να δώσετε το πράσινο φως έτσι ώστε να έρθει σε επαφή με τον δικηγόρο του πωλητή και να ξεκινήσουν οι προεργασίες για  το συμβόλαιο. Οι 2 δικηγόροι θα δουλέψουν πάνω στον σκελετό της συμφωνίας και ότι άλλες λεπτομέρειες μπορεί να έχετε συμφωνήσει εσείς με τον πωλητή (πχ κάποιος ιδιαίτερος τρόπος πληρωμής για κάποιο ποσό) ή τροποποιήσεις και διορθώσεις έχετε εσείς διαπραγματευτεί με τον πωλητή να γίνουν στο σπίτι πριν την αγορά). Καθώς το νομικό θέματα ξεκινά να γίνεται πιο καθαρό ήρθε η ώρα για έναν πιο πρακτικό έλεγχο- όχι στα χαρτιά- ήρθε η ώρα του μηχανικού που θα δει το σπίτι.

Ο πολ.μηχανικός - ο άλλος σύμμαχος σου
Καλοί οι έλεγχοι στα χαρτιά αλλά το σπίτι/διαμέρισμα πρέπει να το δει και κάποιος πραγματικά ειδικός και να πιστοποιήσει ότι αγοράζεις κάτι το οποίο δεν θα σου διαλυθεί μετά από λίγο- ούτε θα σου βγάλει προβλήματα. Εδώ θα ακολουθήσεις την ίδια λογική με τον δικηγόρο - αν έχεις κάποιον εμπιστοσύνης όσο πιο κοντά στην δουλειά και διαδικασία (δηλαδή να έχει εμπειρία από οικοδομή από real estate κτλ κτλ) τόσο καλύτερα. Ο έλεγχος θα πρέπει να γίνει από κοντά για να δει κάθε γωνία της οικοδομής εσωτερικά και εξωτερικά.

Όσο πιο έμπειρος ο μηχανικός τόσο πιο εύκολα μπορεί να σε συμβουλέψει για τυχόν θέματα τα οποία μπορεί να εμφανιστούν ή αλλαγές που θα χρειαστεί να κάνεις στο μέλλον.

Εδώ θα κάνω μια μικρή παύση και θα πω για κάτι που θα πρέπει να κοιτάξει ο μηχανικός αλλά και εσύ (με την βοήθεια των πιο έμπειρων - δικών σου). Το μεγάλο θέμα όσο και αν γελάσεις ονομάζεται υγρασία! Ναι η υγρασία - ένας ύπουλος εχθρός πολλών πολυκατοικιών στην Αθήνα και ανα τον κόσμο υποθέτω όπου μπορεί να σε βάλει σε πολλούς μπελάδες σαν αγοραστή, σε έξοδα για διορθώσεις αλλά και γενικότερα να είναι απειλή για την οικοδομή ολόκληρη. Έναν πολύ χοντρό κανόνα που λένε στην αγορά διαμερισμάτων είναι ότι να αποφεύγεις να πάρεις διαμέρισμα που δεν το έχεις δει και είσαι σίγουρος για την ποιότητα του από τον πρώτο χρόνο κατασκευής μιας και μέσα σε αυτό διάστημα αν η οικοδομή έχει κάποιο defect θα το παρουσιάσει και θα είναι εμφανές στο έμπειρο μάτι.


Ήμουν αρκετά τυχερός γιατί κατάφερα να έχω για έλεγχο έναν άνθρωπο ο οποίος δεν είναι απλά μηχανικός αλλά για πολλές δεκαετίες τώρα χτίζει και ο ίδιος πολυκατοικίες - οπότε δύσκολα θα μπορούσε κάποιος να τον ξεγελάσει. Με το που μου είπε ότι σε γενικέ γραμμές είναι όλα καλά και μάλιστα συμμαζεμένα κατά την δική του γνώμη - ήρθε η στιγμή να ενημερωθούν όλοι δικηγόροι, ο πωλητής αλλά και η συμβολαιογράφος ότι μπορούμε να θέσουμε ημερομηνία υπογραφής συμβολαίων - η μεγάλη στιγμή πλησιάζει!

 Η τιμή τιμή δεν έχει (αντικειμενική και εμπορική αξία)


Αν δεν έχεις ήδη καταλάβει (η αλήθεια είναι ότι δεν το ανέφερα) - όταν αγοράζεις σπίτι θα μάθεις να μιλάς για 2 ποσά. Το πρώτο είναι η αντικειμενική αξία - μια τιμή την οποία ορίζει το κράτος με βάση κάποια κριτήρια όπως τετραγωνικά και περιοχή. Η τιμή αυτή δεν έχει καμία σχέση με την πραγματική αξία του ακινήτου - την λεγόμενη εμπορική αξία όπως αρέσει στην τράπεζα να λέει. Ο πωλητής πάντα θα μιλάει για την εμπορική αξία (δηλαδή πόσα θα βγάλεις από την τσέπη σου) , η εφορία και τα χαρτιά θα αναφέρουν την αντικειμενική. Όπως σωστά κατάλαβες σχεδόν τα μισά λεφτά που θα πάρει ο πωλητής είναι για την εφορία (το ξέρουν και οι ίδιο) μαύρα - ναι δεν φαίνονται πουθενά!

Η αντικειμενική αξία είναι ιδιαίτερα σημαντική - γιατί θα είναι το benchmark  για το πόσα λεφτά θα σου ζητήσει για αρχή η εφορία (αν πχ δεν είναι στο όριο του αφορολόγητου 200.000 για παντρεμένους τώρα που μιλάμε) αλλά και αργότερα όταν θα κάνεις την δήλωση σου. Ένα από τα πολλά άσχημα της χώρας είμαι η αστάθεια στους νόμους και ιδιαίτερα στο φορολογικό σύστημα. Καθώς έκανα τα χαρτιά ανακάλυψα ότι εξαιτίας κάποιου νόμου που όριζε ότι για τους Χ μήνες μπορείς να έχεις τόσο αφορολόγητο ενώ για κάποιους άλλους τόσο κτλ κτλ - πλήρωσα άλλα ποσά απ' ότι υπολόγιζα. Δυστυχώς είναι κάτι το οποίο δεν μπορείς να ελέγξεις απλά να ξέρεις ότι το φορολογικό σύστημα μπορεί να έχει υπέρ η κατά σου μια παράγραφο που να σε αφορά -ακόμα για και θέμα ημερομηνίας αγοράς. Υπομονή και επιμονή με την εφορία.

Αυτά για την ώρα, στο επόμενο μέρος θα υπογράψουμε συμβόλαια, θα δώσουμε λεφτά και φυσικά θα πάρουμε τα κλειδιά!Hold on!






3 comments:

  1. Α, ναι, αυτό με την υγρασία, είναι μεγάλο θέμα... Συμφωνώ, χρειάζεται μέγιστη προσοχή..

    ReplyDelete
  2. "Όπως σωστά κατάλαβες σχεδόν τα μισά λεφτά που θα πάρει ο πωλητής είναι για την εφορία (το ξέρουν και οι ίδιο) μαύρα - ναι δεν φαίνονται πουθενά!"

    Η τράπεζα πως δέχεται να σε δανείσει ένα ποσό, τη στιγμή που στο συμβόλαιο αναφέρεται ένα άλλο ποσό. Π.χ. αν το σπίτι κάνει 200000 και η αντικειμενική είναι 100000. Εσύ έχεις 50000 και ζητάς δάνειο 150000 αλλά το συμβόλαιο λέει την αντικειμενική δηλαδή 100000.

    ReplyDelete
  3. Η τράπεζα θέλει να ξέρει την εμπορική αξία του σπιτιού όχι την αντικειμενική που ορίζει η εφορία.

    Τα συμβόλαια του δανείου το αναφέρουν συγκεκριμένα - εμπορική. Άρα η τράπεζα ξέρει ότι εσύ θα δώσεις 200.000

    Επίσης το ποσό δανείου που μπορείς να πάρεις είναι max 60-70% της εμπορικής αξίας. πΧ για ένα σπιτι 200.000 εσύ μπορείς να ζητήσεις μέχρι και 140-150K δάνειο. Παραπάνω δεν θα σου δώσουν.

    Τα μαύρα τα δίνεις με την υπογραφή του συμβολαίου - και είναι μαυρα γιατι δεν θα φανούν πουθενα!!! Δεν ειναι απαραίτητο ότι πρέπει να υπάρχουν μαύρα. Μπορείς να τα δώσεις όλα με δάνειο αν δεν εχεις καθόλου ρευστό - αν και σίγουρα θα χρειαστείς γιατί είτε θα πρέπει να πάρεις μικρότερο σπίτο και να σε καλύψει το δάνειο - είοτε να κανονίσεις κάπως τα χρήματα.

    Η προκαταβολή αφαιρείται απο το ολικό ποσοό (εμπορική αξία)

    ReplyDelete