Tuesday, August 02, 2011

αγορά σπιτιού...συμβουλές και ιδέες Part 2 (δανειο & αρραβώνας)

In the previous episode
Συνεχίζουμε την αναζήτηση μας στο θέμα αγορά σπιτιού και μέχρι τώρα έχουμε μιλήσει
α) για την μεγάλη απόφαση β) για την ενδεχόμενη βοήθεια που μπορούμε να έχουμε ή οχι γ) για το πως τα οικονομικά μας μπορούν να μας θέσουν ταβάνι στα χαρακτηριστικά του σπιτιού που αναζητούμε δ) για το ποια κριτήρια θα πρέπει να έχουμε στην αρχή για να ξεκινήσουμε να ψάχνουμε και τέλος τι πρέπει να προσέξουμε καθώς βλέπουμε πιθανούς στόχους.'Όλα αυτά στο Part 1.

Δάνειο - προ-έγκριση
Το δάνειο είναι μια πολύ σημαντική παράμετρος για την όλη διαδικασία και ομολογώ ότι θα έπρεπε να είναι στο Part1.Μέχρι τώρα υπολογίζουμε ότι έχουμε πάρει αρχικές προτάσεις -δηλαδή αφού έχουμε πει ότι μας λείπουν Χ λεφτά πάμε σαφάρι στις τράπεζες και ζητάμε προσφορές (δηλαδή επιτόκια, χρόνο καταβολής και λοιπές αρχικές λεπτομέρειες). Απλά έχουμε ρωτήσει και σημειώσει πίσω τις προσφορές καμία δέσμευση. Παράλληλα συνεχίζουμε να βλέπουμε σπίτια και να αποκτούμε ακόμα πιο σαφή εικόνα για τις τιμές τις οποίες θα παίξουμε! Υποθέτω σε αυτό το σημείο ότι θα έχεις σχεδόν καταλήξει σε σπίτι ή και τιμή οπότε ήρθε η ώρα να προχωρήσουν οι σχέσεις σου με την τράπεζα! (Εδώ είναι λίγο που πονάει αλλά τι να κάνεις τίποτα δεν εύκολο σε αυτή την ζωή).

Τι δάνειο να διαλέξω;
Το σύστημα είναι έτσι φτιαγμένο έτσι ώστε να προσπαθεί  να σε αναπροσανατολίσει και φυσικά να σε μπερδέψει - όπως και πολλά από τα σύγχρονα χρηματο - οικονομικά μοντέλα της εποχής μας.  Η αλήθεια είναι κάπου στην μέση. Δηλαδή δεν είναι επιστήμη ένα στεγαστικό δάνειο από την άλλη δεν είναι τσίχλες. Τα βασικά συστατικά που θα πρέπει να κοιτάς είναι τα εξής,
  1. Επιτόκιο
    1. Στην εποχή μας οι πιο πολλές τράπεζες παίζουν με το λεγόμενο κυμαινόμενο επιτόκιο. Που σημαίνει ότι θα μεταβάλλεται με τα χρόνια σε κάποιο ποσοστό πάνω ή κάτω ανάλογα με κάποιες συνθήκες. Τέτοια επιτόκια έχουν βασικά 2 μέρη - το κομμάτι που κυμαίνεται και βασίζεται πάνω σε κάποιο δείχτη ή άλλο μεγάλο επιτόκιο και ένα πιο σταθερό κομμάτι το οποίο είναι το premium της τράπεζας. Ας το πάρουμε ανάποδα λοιπόν πολύ απλά - σου λέει η τράπεζα ότι το τελικά κυμ. επιτόκιο είναι 3.6 % και αυτό σπάει σε 1.5 % και 2.1% . Το 1.5% είναι το επιτόκιο πχ της ΕΚΤ αυτή την εποχή (αλλά αυτό μπορεί να αλλάξει αύριο) και το 2.1 % είναι το δικό της extra που προσθέτει. Αν αύριο η EKT θέσει το επιτόκιο βάσης από 1.5 σε 1%  τότε το επιτόκιο σου θα μειωθεί σε 3.1% αν γίνει το αντίθετο θα αυξηθεί!  Τι ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΠΡΟΣΕΞΕΙΣ.
      1. Κάθε τράπεζα σου προσφέρει το δικό της πακέτο επιτοκίων. Σου προσφέρει το δικό της επιτόκιο και προσθέτει και ένα άλλο που θα παίζει. Αυτό που θες εσύ ..είναι να διαλέξεις την προσφορά εκείνη που το κομμάτι του επιτοκίου που θα παίζει πάνω κάτω να αλλάζει όσο το δυνατό λιγότερο συχνά. Αυτή την εποχή στην αγορά σου προσφέρουν επιτόκια με το κομμάτι που αλλάζει να είναι βασισμένο στον δείκτη  Euribor (3/6μηνου -μπορεί να αλλάξει κάθε 3/6 μήνες ) ή το επιτόκιο βάσης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής τράπεζας 1.5%. Εγώ επέλεξα εκείνη τη προσφορά που είχε επιτόκιο της ΕΚΤ και όχι του euribor γιατί είναι ένα επιτόκιο που ναι μεν θα αλλάξει (προς τα πάνω μάλλον) αλλά δεν θα αλλάζει ραγδαία ή ξαφνικά όσο άλλα επιτόκια δείκτες.
  2. Χρόνια αποπληρωμής : Ανάλογα με τα χρόνια αποπληρωμής θα βγει και το ποσό που θα σου βγαίνει η δόση. Η γνώμη μου είναι ότι θα πρέπει να διαλέξεις ένα λογικό αριθμό ετών έτσι ώστε να μην σε πνίξει η δόση με το καλημέρα και από την άλλη να μην χρειαστεί να πας 70 για να αποπληρώσεις. Μόνο εσύ ξέρεις τι μπορείς και θα μπορείς να πληρώσεις κάθε μήνα. Ο δικός μου στόχος ήταν να μην ξεφύγω αρκετά από το ενοίκιο σαν ποσό οπότε πρόσθεσα ένα 45% στα λεφτά που έδινα(άρα η δόση μου βγαίνει 1 και μισό ενοίκιο). Φυσικά αυτό απαιτεί και τις απαραίτητες καταναλωτικές θυσίες από μέρος μου αλλά είναι κάτι με το οποίο μπορώ να ζήσω.
  3. Έξτρα κόστη (ασφάλεια δανείου) : Στην δόση του δανείου θα πρέπει να υπολογίσεις και ένα ποσό /12 (ανα έτος) που είναι η λεγόμενη ασφάλεια. Μπορούμε να κάνουμε μεγάλη συζήτηση γιατί πρέπει να υπάρχει αυτό -αλλά για να μην σε κουράζω είναι υποχρεωτικό - μιας και οι τράπεζες θέλουν να έχουμε μια ακόμα γραμμή άμυνας σε περίπτωση που εσύ δεν μπορείς να πληρώσεις δόσεις - και να τα πάρουν από την ασφαλιστική. Αν είσαι άτυχος ή γενικά οι καταστάσεις χειροτερέψουν αυτή η ασφάλεια τυπικά μπορεί να σε καλύψει και να πληρώνει δόσεις για ένα συγκεκριμένο αριθμό μηνών- βέβαια δεν είναι για πάντα και μην έχεις αυταπάτες θα πέσουν και οι 2 τράπεζα ασφαλιστική να σου πάρουν το σπίτι με το καλημέρα.
  4. Εγγυήσεις που ζητά η τράπεζα : Ανάλογα το ποσό που ζητάς και την οικονομική σου κατάσταση μερικές τράπεζες σου λένε ότι θέλουν ότι και να γίνει κάποιον τρίτο σαν εγγυητή (ακόμα μια γραμμή άμυνας). Αν μπορείς να πάρεις μια πρόταση που να μην εμπλέκει extra εγγυητές προτίμησε το δεν είναι ανάγκη να εμπλεκεις και άλλους - ούτε φυσικά να σημειωθεί ως εγγυητής.

Υποθέτω ότι έκατσες σκέφτηκε και έκανες τις βόλτες σου και αποφάσισες την τράπεζα με την καλύτερη προσφορά. Ας έρθουμε στο lifecycle του δανείου τώρα. Το δάνειο έχει 2 φάσεις - 

Φάση 1 - Προ-έγκριση: Κάθε τράπεζα θα σου ζητήσει μια σειρά από δικαιολογητικά από την εφορία, χαρτιά μισθοδοσίας κτλ και έτσι θα φτιάξεις έναν φάκελο μαζί με την αρχική αίτηση για δάνειο. Θα σου κοστίσει από 50-100 euro να κάνεις την αίτηση. Είναι το πρώτο στάδιο για να πεις επίσημα στην τράπεζα ότι θες να πάρεις δάνειο. Η τράπεζα θα πάρει τον χρόνο της και θα εξετάσει την αίτηση σου μπορεί αν πάρει από 1-3 εβδομάδες. Αν όλα πάνε καλά και σου δώσει την προ-έγκριση τότε παίρνεις πίσω ένα χαρτί το οποίο μπορείς να χρησιμοποιήσεις κάτι σαν ενδεικτικό πρόθεσης αγοράς σε κάθε κατασκευαστή. Τι πρέπει να προσέξεις στην προ έγκριση
  1. Φορολογική ενημερότητα και γενικά καθαρές θέσεις με την εφορία - σου κάνουν έλεγχο αν έχεις κάτι λάθος ή παρατυπίες θα σε κόψουν
  2. Εργασιακή σταθερότητα και αποδείξεις γι' αυτό. Έχουν περάσει οι μέρες που απλά λες ότι κάνεις το Α επάγγελμα και σου δίνουν ποσά για την πλάκα. Τώρα σου ζητάνε αποδείξεις και χαρτιά μισθοδοσίας μηνών από τον εργοδότη σου ενώ και σημεία επικοινωνίας. Σημαντικό κόντεψα να την πάθω: Αν την ίδια εποχή με την αγορά σπιτιού τύχει να αλλάξεις δουλειά - ΚΑΝΕ ΚΑΤΙ να το μετακυλίσεις πιο μετά. Έκανα το λάθος και έφυγα από μια εταιρία για να πάω στην άλλη καθώς έκανα τις αιτήσεις. Η τράπεζα είδε ότι μέσα σε ένα μήνα άλλαξα εργοδότη και δεν της άρεσε καθόλου - παρόλο που δεν μεταβλήθηκαν τα οικονομικά μου δεδομένα και οι συμβάσεις εργασίας ήταν ίδιες. Αυτόματα με έκοψαν. Για να μην πάθεις πολλαπλά εγκεφαλικά - προσπάθησε να μην κάνεις τέτοιες κινήσεις. Ακούγεται λίγο χαζό μιας και η σταθερότητα μου ήταν συνεχής αλλά γενικότερα υπάρχει αρκετή πίεση αυτή την εποχή για κάθε είδος ελέγχο.
  3. Εγγυητές - ανάλογα με το ποσό που θα ζητήσεις και την κατάσταση σου η τράπεζα θα σου ζητήσει και εγγυητές κατά την αίτηση. Παίζει μεγάλο ρόλο η οικονομική κατάσταση του εγγυητή ου αλλά και η ηλικία του.Πχ αν θες να βάλεις τον συνταξιούχο παππού που είναι ήδη 70 θα σε κόψουν!
Εδώ κάνω ένα stop στο κεφάλαιο δανείου γιατί μόλις ολοκληρώσεις το βήμα 1 και έχεις πάρει την προ-έγκριση πρέπει να συνεχίσεις με άλλα θέματα. Θα επιστρέψω λίγο αργότερα. 

Αρραβώνας - προ σύμφωνο


Ο αρραβώνας είναι η διαδικασία που έχεις βρει το σπίτι, έχεις δει 1-2 φορές τον κατασκευαστή και κάνετε ένα συμφωνητικό ότι θα συνεχίσετε την αγορά του ακινήτου - μέσα σε συγκεκριμένα χρονιά πλαίσια. Ο αρραβώνας στιγματίζεται και με μια μικρή προκαταβολή! 


Γνώμη μου- μην τα στάξεις με την μια - και ας επιμένουν για όσο μεγαλύτερο ποσό 5-10 
χιλιάδες euro είναι ένα πολύ λογικό ποσό - και μην σου πω ακόμα λιγότερα. Τώρα λέω για όσο το δυνατό μικρότερο ποσό γιατί σε περίπτωση που πάει κάτι λάθος, είτε τελικά η τράπεζα δεν σου δώσει το δάνειο (ακόμα και αν έχεις πάρει προ έγκριση) είτε τύχει κάτι σε  σένα και δεν προχωρήσεις ο κατασκευαστής έχει το δικαίωμα να τα κρατήσει (εκτός και αν στο μιλητό σου πει - κοίτα εντάξει άνθρωποι είμαστε θα στο δώσω πίσω- αλλά εκεί είναι συμφωνία κυρίων δεν υπάρχουν χαρτιά).

Δεύτερη γνώμη - μην κάνεις αρραβώνα αν δεν έχεις την προ έγκριση της τράπεζας. Πολλά μπορούν να πάνε λάθος και η τράπεζα να σε κόψει από το αρχικό στάδιο. Μην δεσμευτείς με κανένα χαρτί αν δεν έχεις την εγγύηση ότι η τράπεζα δέχεται να σου δώσει το ποσό που ζητάς. Αν πας και κάνεις προσύμφωνο χωρίς προ-έγκριση (ο κατασκευαστής δεν τον ενδιαφέρει - αυτός θα πάρει μια προκαταβολή και θα σε περιμένει) και μετά από μέρες η προ-έγκριση έρθει με αρνητική απάντηση τότε βάζεις σε κίνδυνο όλη την αγορά μιας και θα πρέπει να αναζητήσεις νέα τράπεζα, νέες αιτήσεις , νέο περίμενε ενώ το ρολογάκι του προσυμφώνου θα συνεχίζει να χτυπάει.

Τέλος - καλό είναι ο δικηγόρος σου(δεν το έχω αγγίξει αυτό το θέμα ακόμα) να διαβάσει και αυτός το προσύμφωνο μήπως και υπάρχει κάτι παράξενο. Γενικά να θυμάσαι σε ότι χαρτί σου ζητήσουν να βάλεις την υπογραφή σου - βάζε τον δικηγόρο να το δει - ειδικά δεσμευτικά χαρτιά και να διαβάζεις όσο μπορείς προσεκτικά. 

Αν έχεις κάνει όλα τα παραπάνω, έχεις προ-έγκριση, έχεις βρει σπίτι και ο κατασκευαστής σου ετοίμασε ένα απλό προσύμφωνο με μια μικρή και λογική προκαταβολή- πάρε μια ανάσα, κράτα το στομάχι σου -προσπάθησε να χαρείς τα τελευταία δευτερόλεπτα ανέμελης ζωής και υπέγραψε ...σε κάτι το οποίο θα σου προσθέσει ένα σημαντικό βάρος αλλά συνάμα και μια μεγάλη χαρά. 

Μπορείς να φιληθείς με τους δικούς σου..και ίσως να σου φύγει και κανένα δάκρυ...έκανες το πρώτο βήμα για αγορά του δικού σου σπιτιού! Μην χαίρεσαι..δεν τελειώσαμε ακόμα...δεν το έχεις αγοράσει ακόμα...

Αυτά και για σήμερα (μου φαίνεται θα βγουν πολλά μέρη). Τα λέμε αύριο βράδυ...με επόμενα θέματα. Ελπίζω να μην κουράζω - είναι ένας πολύ ωραίος τρόπος να βγάλω την συγκεκριμένη ένταση τόσων μηνών βοηθώντας ίσως άλλους!


No comments:

Post a Comment