Monday, August 01, 2011

αγορά σπιτιού...συμβουλές και ιδέες Part 1

Εισαγωγή
Η αγορά σπιτιού είναι μια εμπειρία που θα έχεις να θυμάσαι για αρκετό καιρό, πόσο μάλλον όταν δεν σου δίνεται η ευκαιρία να το κάνεις αρκετά συχνά. Ανήκω σε αυτή την ομάδα ανθρώπων (κοινωνικό- οικονομικά) που η αγορά πρώτης κατοικίας ήταν ένας απο τους μεγάλους στόχους για την μέχρι τώρα ζωή του. Θα ήθελα μοιραστώ με όποιον ενδιαφέρεται και έχει όρεξη να διαβάσει μερικά πράγματα, ιδέες και συμβουλές έτσι όπως έζησα την διαδικασία εγώ. Ξέρω ότι για πολλούς δεν ΕΙΝΑΙ ενδιαφέρον θέμα οπότε σαν προτρέπω άφοβα να το κάνετε skip.

Το πρώτο βήμα η μεγάλη απόφαση
Η αρχή είναι το πιο σημαντικό πράγμα και στην συγκεκριμένη περίπτωση μιλάμε για την απόφαση ή μάλλον για την αποφασιστικότητα που πρέπει να έχεις για να το κάνεις. Υπάρχουν ουσιαστικά 2 μεγάλα σημεία ελέγχου που θα σε οδηγήσουν στο να πεις με σιγουριά ξεκινάω.
  1. Έχεις πάρει απόφαση ότι θες να προχωρήσεις σε μια τέτοια αγορά. Στην δική μου περίπτωση ομολογώ ότι το είχα στο μυαλό αρκετά έντονα. Μάλιστα η ανάγκη αυτή μεγάλωσε ή μάλλον έγινε πιο έγκυρη από την στιγμή που έδωσα για πρώτη φορά το δικό μου ενοίκιο - δηλαδή πλήρωσα από την τσέπη για να μείνω σε σπίτι διάφορο του πατρικού μου. Μεγάλο πράγμα λοιπόν το ενοίκιο και να ζεις σε έναν χώρο που ειναι σχετικά δικός σου αλλά τελικά δεν είναι. Σου μεγαλώνει την ανάγκη να πεις, θα ήθελα κάτι δικό μου. Στην δική μου περίπτωση την παραπάνω ώθηση ίσως και πίεση για να εκδηλωθεί και να πραγματωθεί το project ήρθε απο την οικογένεια (κάτι το οποίο έχει να κάνει με το σημείο 2.)
  2. Οι συνθήκες είναι τέτοιες που μπορείς να το υποστηρίξεις. Γενικά υπάρχουν διάφοροι παράγωντες που θα σε κάνουν να πεις ότι μάλλον είμαι έτοιμος
    1. οικονονική κατάσταση - αν μπορείς να αντέξεις το βάρος κάποιου δανείου και πόσο σταθερός μπορεί να αισθάνεσαι
    2. Αν είσαι τυχερός να έχεις μια σημαντική βοήθεια από την οικογένεια σου ή πρέπει να σηκώσεις όλο το βάρος μόνος (κάτι το όποιο οικονομικά αλλά και λογικά θα σου περιορίσει κάπως τις επιλογές αλλά και τις δυνατότητες για να φτάσεις σε όσο το δυνατό καλύτερο αγοραστικό αποτέλεσμα). Δηλαδή, άλλο να θες να πάρεις ένα σπίτι 200.000 και να έχεις από τους δικούς σου 70.000 και θα πάρεις δάνειο 130..και άλλο να πρέπει να πάρεις δάνειο σχεδόν όλο το ποσό ή κοντά σε αυτό!Όσο μεγαλύτερη η βοήθεια τόσο πιο εύκολη η αγορά και μικρότερο το δανεικό βάρος για σένα. Απλή λογική δεν λέω κάτι επιστημονικό!
Δεύτερο βήμα: Εύρεση κατοικίας
Έχεις λοιπόν πάρει την απόφαση, έχεις επίσης μετρήσει και υπολογίσει αν θα μπορέσεις να έχεις μια βοήθεια και πόσο μεγάλη θα είναι αυτή. Τώρα θα πρέπει να σκεφτείς συνδυαστικά 3 πράγματα .
  1. Τι σπίτι θέλω - πόσο μεγάλο
  2. Που θέλω να μείνω, με ενδιαφέρει κάποια συγκεκριμένη περιοχή ή μπορώ να ελιχθώ.
  3. Πόσα λεφτά μπορώ να διαθέσω αν υπολογίσω το οποιοδήποτε ποσό που έχω ήδη (ή δεν έχω) και τι δάνειο μπορώ να πάρω με βάση τις οικονομικές μου δυνατότητες (μισθός, εκκαθαριστικό, ηλικία)
Στην δική μου περίπτωση ξεκίνησα με τα εύκολα(κάτι το οποίο μπορεί να μην ισχύει για σένα). Είχα ακριβή εικόνα για το τι σπίτι ήθελα (οικογενειακό ) αλλά και που το ήθελα (συγκεκριμένες περιοχές). Αυτό είναι καλό και κακό. Καλό γιατί με έκανε να ψάχνω πολύ πιο στοχευμένα και να φιλτράρω τις πιθανές επιλογές μου - χωρίς να χάνω χρόνο σε πήγαινε έλα ανά την πόλη. Κακό, γιατί μου περιόρισε τις επιλογές και μάλιστα ακόμα χειρότερα η περιοχή της επιλογής μου εξαιτίας χαμηλού ποσοστού δόμησης και νέων κατοικιών είχε τραβηγμένες τιμές και αρκετά λίγα διαθέσιμα σπίτια προς πώληση. (λογικό θα μου πεις). Είχα όμως αποφασίσει ότι θα πληρώσω το τίμημα της επιλογής μου γιατί είναι πιο σημαντικό για μένα να είμαι κοντά σε ανθρώπους που αγαπώ αλλά και σε μια περιοχή που έχω μεγαλώσει. Μετά συνέχισα με τα οικονομικά, τι έχουμε, τι δεν έχουμε, και πόσα μπορώ να πάρω για να συμπληρώσω ένα budget. Αυτό μπορείς να το δεις και αρχικά αν πάρεις μια εκτύπωση της φορολογικής σου δήλωσης και επισκεφθείς μερικές τράπεζες. Κάθεσαι μπροστά από μια υπάλληλο και της λες, καλημέρα θα ήθελα να μου πείτε αν μπορώ να πάρω δάνειο με αυτό το ποσό και με ποιες προϋποθέσεις. Ανάλογα βλέπεις να σου λένε θετικές ή αρνητικές γνώμες.

Τρίτο βήμα:Επιλογή κατοικίας.
Είσαι αποφασισμένος, έχεις μια σαφή εικόνα για το τι θέλεις να αγοράσεις και που θέλεις να το αγοράσεις, έχεις μια σχετικά σαφή εικόνα για το τι τιμές ζητάνε σε αυτό που θες εκεί που το θες και φυσικά μπορείς σχετικά να τα φέρεις βόλτα ΑΡΑ είσαι έτοιμος να δεις σπίτια. Αυτή η διαδικασία είναι σχετικά επίπονη αλλά και διδακτική. Μερικά πράγματα που δεν πρέπει να ξεχνας.
  1. Αν εμπλέξει μεσίτες στην διαδικασία βάση συμφωνητικού θα πρέπει να επωμιστείς ένα σχετικό κόστος. Υπάρχουν work around για το πως μπορείς να τους παρακάμψεις με το να βάζεις άλλους να δουν το σπίτι για σένα. Προσωπικά δεν μπήκα σε αυτή την διαδικασία. Το αντίθετο μάλιστα καθώς έψαχνα έκανα και κρούση σε μεσίτες γιατί έβλεπα ότι οι διαθέσιμες επιλογές ήταν λίγες και κρυφές!
  2. Θέλεις βοήθεια - η διαδικασία των ραντεβού θέλει χρόνο και υπομονή. Γι'αυτό υπάρχει η οικογένεια. Δεν γίνεται διαφορετικά πόσο μάλλον αν δουλεύεις από το πρωί μέχρι το βράδυ. 
  3. Γνώρισε τον τόπο σου, με άλλα λόγια βάλε τα άνετα παπούτσια σου και ξεκίνα να σαρώνεις τις γειτονιές ή περιοχές που σε ενδιαφέρουν 0 σημείωνε τι βλέπεις καινούργιο αλλά και μην διστάζεις να ρωτάς σε περίπτερα η μαγαζιά της περιοχής αν ξέρουν κάτι σχετικό!
  4. ΚΑΝΟΝΑΣ: Επειδή είσαι μάλλον άπειρος (όπως εγώ) το πρώτο σπίτι που θα σου δείξουν - θα το ερωτευτείς! Βάστα, έχεις λάθος είναι ψυχολογικό το παιχνίδι - γιατί το πρώτο σου ραντεβού και το να δεις ένα νεο σπίτι ουσιαστικά σημαίνει ότι πια ξεκινάς σοβαρά την διαδικασία και δεν είναι ψέμα. Επίσης δεν έχεις σαφή άποψη εκτός από μια γενική περιγραφή για το τι θες και που το θέλεις οπότε όταν βλέπεις για πρώτη φορά μια πιθανή πρόταση λες - αχ ναι αυτό είναι.Λάθος. Έτσι έπαθα και εγώ αλλά μετά που το σκεφτόμουν το πρώτο σπίτι που είδα ήταν τελικά το χειρότερο σε πολλά θέματα!
  5. Μην ντρέπεσαι (εγώ το είχα αυτό) μην ντρέπεσαι να κάνεις παζάρι βασικά χτύπα όσο μπορείς ανελέητα γιατί όπως θα δεις στην πορεία κανείς δεν σου χαρίζει τίποτα. Θα καταλήξεις κατά περίπτωση με πολύ μικρή αλλαγή στην αρχική προσφορά μιας και γενικότερα ακόμα στην Ελλάδα η αγορά κατοικίας έχει τεράστιες στρεβλώσεις και οι κατασκευαστές γενικότερα δεν ρίχνουν εύκολα τις τιμές. Στην δική μου αναζήτηση είδα διαμερίσματα που ήταν απούλητα 4-5 χρόνια και ο κατασκευαστής δεν έλεγε με τίποτα να κόψει κάτι - απλά ανένδοτος. Μετά απο συμβουλή ειδικών έμαθα το εξής
    1. Οσο πιο μεγάλος ο κατασκευαστής (δηλαδή εκτεθειμένος σε δάνεια αλλά και ongoing δουλειές) τόσο μεγαλύτερη η πιθανότητα σε περίοδο κρίσης να θέλει να ρίξει την τιμή με σκοπό να πάρει χρήμα και να συνεχίσει τις δουλειές του. *(χωρίς αυτό να είναι κανόνας)
    2. Όσο πιο μικρός ο κατασκευαστής άρα μικρότερο exposure σε δάνεια και γενικά ανοίγματα τόσο πιο δύσκολα θα παζαρέψει για κάτι - πόσο μάλλον όταν έχει θέσει το όριο του στην τιμή.
  6. Προσπάθησε να κρίνεις τα διαμερίσματα με βάση κριτηρίων 
  1. Ποιότητα κατασκευής (οσο μπορεί να δει το μάτι σου για αρχή)
  2. Ποιότητα εσωτερικού, κουφώματα, ντουλάπες αλλά και μπάνιο - θα δεις ότι αρκετοί επιλέγουν να βάλουν ότι πιο φτηνό για να μειώσουν το κόστος τους και φυσικά να αυξήσουν το κέρδος τους. Προσωπικά κατέληξα σε εκείνο που ήταν το πιο μαζεμένο και προσεγμένο ιδιαίτερα εσωτερικά σε σχέση με τα άλλα πιθανά.
  3. Τι πρόσθετα σου δίνει το κάθε σπίτι - γκαράζ, διαμέρισμα και υπό ποιες συνθήκες. Με την ίδια τιμή άλλη προσφορά μπορεί να σου δίνει πιο πολλά. Πχ στο πρώτο σπίτι που είδα το οποίο ήταν το πιο ακριβό μου έδινε γκαράζ σε ακάλυπτο χώρο, δηλαδή μια θέση στάθμευσης ενώ στο σπίτι το οποίο αγόρασα με μικρότερη τιμή κατάφερα να έχω 2 γκαράζ (εσωτερικό και υπόγειο).
  4. Φυσικά τιμή (όλα εχουν ένα κόστος και πρέπει να μπορείς να υπολογίσεις το value for money).
Αυτά για αρχή..θα συνεχίσω αύριο βράδυ με το επόμενο μέρος - μιας και η υπόθεση έχει ζουμί! Αν διάβασες μέχρι εδώ μάλλον πραγματικά σε ενδιαφέρει!







5 comments:

  1. gia na diavazw tetoia wra me endiaferei POLI!

    ReplyDelete
  2. Πάρι, αν θέλεις κάνε και ένα σχόλιο με το κατα πόσο είναι καλή περίοδος να αγοράσεις στην Αθήνα (/Ελλάδα) σπίτι τώρα. Απ'όσο ξέρω έχουν πέσει αρκετά οι τιμές, αλλά κάποιοι εκτιμούν ότι το πιθανότερο είναι να πέσουν κι άλλο. Εσύ το είδες καθόλου αυτό; Η αγορά γενικά τί λέει;

    Παρότι κάτοικος εξωτερικού θα το σκεφτόμουν αν τώρα είναι καλή περίοδος να αγοράσεις (μιας και η επάνοδος -θεωρητικά τουλάχιστον- είναι σχετικά κοντά:) ).

    ReplyDelete
    Replies
    1. Σε βαθος τετραετιας απ'αυτο το σχολιο, τι πικρα που χαμογελαω...

      Delete
  3. Γεια σου Harry, δεν είμαι ο μεγάλος ειδικός οπότε παρακαλώ πάρε την απάντηση μου σαν μια εκτίμηση κάποιου νέου αγοραστή.

    Αυτό που είδα εγώ στην πράξη στο δικό μου sub case (δηλαδή σε συγκεκριμένες περιοχές και σε ένα Χ αριθμό κατασκευαστών) είναι ότι οι τιμές δεν έχουν πέσει τόσο - ίσως μια μικρή μείωση σε σχέση με τις χρυσές εποχές.

    Παρόλα αυτά να κάνω μια παρατήρηση - από τα λίγα που κατάλαβα και είδα - μιλάμε τώρα για μειώσεις τιμές πάνω σε προϊόντα τα οποία έχουν τιμή υπεραξίας. Δηλαδή ένα σπίτι να κοστίζει 150 χιλιάρικα και πολλά λέω και στο πουλάει 300!! Ναι αν στο πουλήσει 290 θα πεις wow φοβερή τιμή αλλά μην τρελαθούμε. Εμένα μου φάνηκαν γενικά πολλά τα λεφτά. Υπάρχουν περιοχές όπου η υπεραξία μειώνεται σε πιο λογικά επίπεδα αλλά το ζητούμενο είναι αν θες εσύ να πάρεις σπίτι σε αυτές τις περιοχές. Πχ διαμερίσματα στο Μενίδι είχαν 50-100Κ πιο κάτω σε σχέση με τα ποια...ταπεινά δυτικά προάστια.

    Αν δούμε λίγο την τρέχουσα κατάσταση πόσο μάλλον τώρα που οι πιέσεις πέφτουν όλο και πιο πολύ στις τράπεζες (εσωτερικά πιστεύω ότι έχουν συμφωνήσει για το τι θα γίνει) - δεν μετανιώνω που επένδυσα κάποια χρήματα σε σπίτι αντί να είναι σε κάποια τράπεζα . Εξάλλου την συγκεκριμένη αγορά δεν την είδα ποτέ σαν επένδυση αλλά σαν κίνηση ζωή. Οι επιχειρηματίες του χώρου το βλέπουν σαν επένδυση αλλά εγώ ούτε επιχειρηματίας είμαι και φυσικά δεν ξέρω πότε και αν θα μπορέσω να κάνω τέτοιο project στην ζωή μου.

    Αρκετοί κατασκευαστές παραπονιούνται ότι έχουν ήδη ρίξει τις τιμές αλλά μερικές φορές δεν μπορείς να τους εμπιστευτείς. Οι προηγούμενοι αγοραστές στην πολυκατοικία με το που άκουσαν την τιμή αγοράς ψιλοστράβωσαν γιατί λενε ότι πλήρωσαν 30-40Κ παραπάνω πριν 3 χρόνια' αλλά δεν μπορώ να είμαι σίγουρος αν δεν δω συμβόλαια. Η διαδικασία αυτή μέ έκανε να μην εμπιστεύομαι κανένα παρά μόνο αποδείξεις και χαρτιά με αριθμούς. Όπως έγραψα και πιο πάνω, κανένας δεν μου έκανε καλύτερη τιμή ολοι έλεγαν την αρχική τους τιμή και δεν το συζητούσαν για παρακάτω.

    Την πιο πλάκα είχε ένας που μου έλεγε ότι είναι πιεσμένος και δεν μπορούσε να ρίξει ούτε 10Κ ...είχε και το πιο ακριβό σπίτι και μετά μέσα από γνωστό που τυχαία τον ήξερε έμαθα ότι ο ίδιος από πίσω - κόμπαζε ότι δεν ξέρει τι να κάνει τα λεφτά και τα έχει πάει όλα Ελβετία. Πως να κάνει παζάρια λοιπόν όταν χρόνια τώρα παίρνει υπεραξίες, έχει ρευστό και μάλιστα secure..σου λέει μεγάλε αυτό είναι δεν πα να μείνει και 5 χρόνια..θα το δώσω κάποια στιγμή.

    ReplyDelete